Guía Definitiva para Demandar con la Ley “Devuélveme mi Casa”
La frustración de tener un arrendatario que no paga la renta o que se niega a abandonar su propiedad es una de las situaciones más estresantes para cualquier propietario en Chile. Los procesos judiciales solían ser largos y costosos, generando un enorme desgaste. Afortunadamente, la Ley N° 21.461, conocida como “Devuélveme mi Casa”, cambió radicalmente este panorama.
En Peñaloza Abogados, hemos acompañado a decenas de clientes a recuperar sus inmuebles de forma rápida y segura gracias a esta normativa. Nuestro compromiso es entregar una asesoría legal integral, ágil y estratégica, y por eso hemos preparado esta guía para que entienda cómo funciona esta poderosa herramienta legal.
¿Qué es y cómo funciona la Ley “Devuélveme mi Casa”?
Promulgada en 2022, esta ley no es un cuerpo normativo aislado, sino una modificación crucial a la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos (N° 18.101).[1] Su objetivo es claro: agilizar la restitución de inmuebles y el cobro de deudas, equilibrando la balanza a favor del arrendador que cumple con sus obligaciones.
La principal innovación es el procedimiento monitorio, una vía judicial exprés diseñada específicamente para el no pago de rentas y gastos comunes.
El Procedimiento Monitorio: La Vía Rápida para Recuperar su Propiedad
El éxito de esta ley radica en su simplicidad y rapidez. Para iniciar una demanda monitoria, solo se necesita presentar los hechos de manera clara y adjuntar los antecedentes que fundamenten la deuda. Aquí, la formalidad es su mejor aliada:
- Contrato ante notario: Si su contrato de arriendo tiene las firmas autorizadas ante notario, la ley lo considera un “antecedente suficiente”. Esto significa que el juez puede acoger la demanda con mayor celeridad, dándole una ventaja estratégica fundamental.
- Pagar la deuda total: Si el arrendatario paga todo lo adeudado (rentas, gastos, intereses y costas), el juicio termina y el contrato puede continuar.
- Oponerse a la demanda: El arrendatario puede defenderse, pero no de cualquier forma. Debe presentar una oposición por escrito, con fundamentos “plausibles” y acompañando todas sus pruebas. Si el juez considera que la defensa no tiene mérito, la desestima y el proceso sigue adelante.
- No hacer nada (la clave de la ley): Si el arrendatario no paga ni se opone dentro del plazo, la ley es categórica. Se le tiene por condenado automáticamente, y la resolución del tribunal adquiere la fuerza de una sentencia definitiva. Con esto, usted puede solicitar de inmediato el lanzamiento (desalojo) del deudor y de cualquier otro ocupante en un plazo no mayor a 10 días.
¿Su contrato es verbal o no está notariado?. En Peñaloza Abogados podemos evaluar su caso y trazar la mejor estrategia para acreditar la deuda. Contáctenos y recupere su tranquilidad.
Los Pasos Clave: ¿Qué Ocurre Después de Presentar la Demanda?
Una vez que el tribunal acoge la demanda, ordena notificar al arrendatario y le da un plazo fatal de 10 días corridos para tomar una de tres acciones:
Esta consecuencia ante la pasividad es lo que hace a la ley tan efectiva, pues desincentiva las tácticas dilatorias que antes plagaban el sistema.
Más Allá del Arriendo: Una Solución para Ocupantes Ilegales (Precario)
Una de las aplicaciones más potentes y menos conocidas de esta ley es su extensión a las acciones de precario. Esto se aplica a personas que ocupan una propiedad sin contrato, por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Si un familiar o un tercero ocupa su propiedad sin título y se niega a restituirla, el procedimiento monitorio es ahora la vía más rápida y eficaz para recuperarla, evitando el antiguo y lento juicio sumario.
¿Por Qué Necesita un Abogado Especialista para la Ley “Devuélveme mi Casa”?
Aunque el procedimiento es más rápido, sigue siendo un proceso judicial con plazos y requisitos estrictos. Un error en la presentación de la demanda o en la gestión de las notificaciones puede retrasar o incluso frustrar el resultado.
Proteger su patrimonio es fundamental. Ya sea que esté evaluando cómo invertir en Chile adquiriendo propiedades para arriendo o ya posea activos, esta ley es una herramienta clave para asegurar su inversión. Si está en proceso de constituirse en Chile para gestionar su patrimonio, una asesoría legal integral es su mejor aliado.
En Peñaloza Abogados, nuestro compromiso es brindar soluciones efectivas que salvaguarden sus intereses. Nos encargamos de cada detalle del procedimiento monitorio para que usted pueda recuperar lo que es suyo en el menor tiempo posible, con la tranquilidad de estar en manos expertas.