¿En qué fijarse al comprar una propiedad? Guía Legal para una Inversión Segura

Comprar una casa, departamento o terreno siempre una inversión importante. Sin embargo, detrás de una fachada atractiva o una ubicación ideal, pueden esconderse riesgos legales y técnicos que comprometan su patrimonio. En Peñaloza Abogados, consideramos que una compra informada es una compra segura. Por eso, hemos preparado esta guía con los puntos clave que debe revisar antes de firmar.

1. El Aspecto Legal: La base de una compra sin sorpresas

El estado legal de un inmueble es tan importante como su estado físico. Antes de comprometerse, es fundamental realizar una auditoría jurídica completa, conocida como estudio de títulos. Este análisis es la piedra angular de una compraventa segura.

El estudio de títulos es un análisis legal exhaustivo de la historia de la propiedad durante los últimos 10 años. Su objetivo es categórico: verificar que quien vende sea el dueño legítimo y que el inmueble se transfiera libre de deudas, hipotecas, embargos, litigios o cualquier otro gravamen que limite su dominio. Omitir este paso es arriesgarse a heredar problemas ajenos.

Documentación que no puede faltar:

• Inscripción de Dominio Vigente: Acredita quién es el propietario actual ante el Conservador de Bienes Raíces.[1]
• Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones: Revela si la propiedad tiene deudas o limitaciones legales que impidan su venta.
• Certificado de No Expropiación: Confirma que no existen planes del Estado para expropiar el terreno para obras públicas.
• Certificado de Deuda de Contribuciones: Verifica que el impuesto territorial esté al día. Las deudas de contribuciones se heredan con la propiedad.

2. El Aspecto Normativo y Físico: ¿Cumple la propiedad con la ley?

Una propiedad puede tener sus títulos en orden, pero presentar irregularidades en su construcción o limitaciones de uso que afecten su valor y habitabilidad.

• Recepción Final Municipal: Este certificado acredita que la construcción cumple con la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el Plan Regulador Comunal. Una propiedad sin recepción final no puede ser habitada legalmente y se expone a multas o incluso órdenes de demolición.
• Plan Regulador Comunal: Define qué se puede construir y qué usos están permitidos en cada zona (residencial, comercial, mixto). Consultarlo es clave si planea ampliar la propiedad o instalar un negocio.
• Deudas de Gastos Comunes: Si compra en un condominio, es vital solicitar un certificado de deuda de gastos comunes. La ley establece que el nuevo propietario es responsable de las deudas dejadas por el vendedor.
• Inspección Técnica: Más allá de lo estético, una inspección profesional puede detectar vicios ocultos en la estructura, instalaciones eléctricas, sanitarias o de gas, que a simple vista no se ven.

3. Los Costos Asociados: ¿Cuánto cuesta realmente comprar?

El precio de venta es solo el comienzo. Para evitar sorpresas, debe presupuestar los “gastos operacionales”, que generalmente no están incluidos en el crédito hipotecario y pueden sumar un monto considerable.

• Gastos Notariales: Honorarios por la redacción y firma de la escritura de compraventa.
• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Costo por registrar la propiedad a su nombre.
• Impuesto (Timbres y Estampillas): Aplica si financia la compra con un crédito hipotecario.
• Tasación y Estudio de Títulos: Costos que suelen cobrar las entidades financieras al gestionar un crédito.